확 바뀐 「주택임대차표준계약서」

- 법의 보호를 받기 위한 최소한의 행동지침, 주택임대차표준 계약서에서 답을 찾다. -

○ "임차권 등기명령 제도를 몰랐던 저처럼 어리석은 세입자가 생기지 않기를 바라는 마음으로 제안합니다. 계약기간이 끝나면 임차권등기명령을 받으라는 안내서를 동사무소에라도 꼭 비치해주세요.(2013. 5.김해시 ○○씨, 국민 신문고 민원)"라는 등의 주택임대차를 둘러싼 수많은 민원과 제안이 서울시전월세 보증금지원센터, 국민신문고 등에 접수되고 있습니다.

○ 이에 법무부는 국토교통부, 서울시, 학계 전문가 등과 함께 주택임대차계약서 자체로 계약체결시부터 종료시까지 법의 보호를 받기 위하여 무엇을 어떻게 해야 하는지 알 수 있는「주택임대차표준계약서」와 이를 알기 쉽게 만화로 구성한「알고 보면 더 든든한 주택임대차표준계약서」를 만들어 배포하게 되었습니다.

○ 이번에 배포하는「주택임대차표준계약서」는
    ① 계약체결 전에 반드시 확인해야 할 "당사자확인, 권리 순위확인, 중개대상물확인?설명" 등「중요 확인 사항」과
    ② "계약의 시작, 기간의 연장, 계약의 종료와 중개수수료 등"「계약의 내용(총3장 제12조)」으로 구성되어 있습니다.

 새롭게 만든「주택임대차표준계약서」는 주택임대차와 관련한 불필요한 분쟁을 사전에 예방하고, 임차인 보호에도 크게 기여할 것으로 기대합니다.

「주택임대차표준계약서」의 특징

「주택임대차계약서」! 계약을 체결할 때만 잠깐 보고 서랍 속에 넣어두셨나요?
 이제,「주택임대차표준계약서」로 계약체결시부터 종료시까지 법의 보호를 받기 위하여 무엇을 어떻게 해야 하는지에 대한 최소한의 답을 찾을 수 있습니다.

별첨 1. 주택임대차표준계약서 주요내용<도표>
별첨 2. 현재 통용되는 주택임대차계약서
별첨 3. 새로 만든「주택임대차표준계약서」

첫째, 혹시 모를 선순위 권리관계가 있는지 확인할 수 있도록 하였습니다. 

○ 현행 부동산등기사항증명서로는 체납국세와 다가구 주택의 선순위 보증금 현황을 확인할 수 없어 등기사항증명서만 믿고 그대로 계약을 체결하는 경우 체납국세에 의한 공매 진행 등 예상치 못한 피해를 입을 수 있습니다.
   ※ 경매?공매절차에서 보증금 반환채권은 국세징수법 제35조 제1항에 의해 국세보다 후순위로 배당됨
      - 집주인 체납세금으로 임차인 보증금 날리는 일 없어야(뉴스1, 2012.6.)
      - 집주인 미납세금에 전세계약자 피해 늘어(아시아뉴스 통신, 2013. 4.)
   ※ 다가구주택은 집주인이 여러 가구와 임대차계약을 체결할 수 있어 선순위 확정일자가 있는 보증금의 총액을 알아야 주택가액과 대비하여 우선변제를 받을 수 있는지 판단 가능

둘째, 수리비 부담을 둘러싼 분쟁을 예방할 수 있도록 하였습니다.    

○「주택임대차표준계약서」는 미납국세와 확정일자 현황을 계약체결 전에 반드시 확인할 사항에 포함시켜 임차인도 모르는 선순위 권리관계가 있는지 확인할 수 있도록 하였습니다.

○ 당사자 사이 교섭의 여지가 있는 계약체결에 입주 전?후의 수리비 부담에 관하여 약정할 수 있도록 하였습니다.

셋째, 임차인이 보증금을 안정적으로 반환받을 수 있도록 하였습니다.     

○ 보증금을 안정적으로 반환받기 위한 '대항력과 우선변제권 확보방법', '보증금 증액 시 새로운 계약서에 대한 확정일자 날인', '임차권등기명령 제도' 등을 임차인들에게 알려 자신의 권리를 스스로 지킬 수 있도록 하였습니다.
   ※ 임차권등기명령- 기간만료 후 임차인이 보증금을 반환받지 못하고 이사할 경우 우선변제권을 유지하기 위한 제도로 임차인 단독으로 법원에 등기신청을 할 수 있음

○ 현행 주택임대차보호법은 불완전한 공시방법으로 인한 혼란을 방지하기 위해 우선변제권이 주민등록을 마친 '다음날'부터 발생되도록 규정하여 주민등록과 같은 날 저당권이 설정되면 순위가 밀리는 상황이 발생할 우려가 있습니다.
   - 임차인이 전입신고와 확정일자를 받을 날짜를 미리 정하고, 임대인도 그 날짜 이틀 후부터 담보물권을 설정하기로 하는 특약을 할 수 있도록 하였습니다.

넷째, 사소한 임차인의 권리라도 놓치지 않도록 하였습니다.

○ 묵시적 갱신에 따른 계약기간 존속 중에 임차인이 계약해지를 하더라도 새로운 임대차계약에 대한 중개수수료 부담의무가 없으며, 임대차 기간 중 관리비에 포함하여 납부한 장기수선충당금에 대하여 반환을 청구할 수 있다는 규정도 만들어 임차인이 사소한 권리도 놓치지 않도록 하였습니다.

다섯째, 임대인에게도 도움이 되도록 하였습니다.

○ 임대인이 '계약종료 1개월 전까지 기간종료 등의 통보를 하지 않으면 자동 연장된다'는 묵시적 갱신 규정을 알지 못하여 피해를 당하는 일이 없도록 하고, 기간종료 후 임차인이 계속 거주할 경우에도 여전히 차임지급의무가 있다는 내용 등도 규정하여 임대인에게 도움이 될 수 있도록 하였습니다.